资讯
当前位置: 首页 > 新闻资讯 > 全国楼市 > 政策法规 > 浏览文章

中国住房发展报告(2020-2021)发布:预测明年房价上涨5%

2020年12月29日 中国社会科学网 我要评论 扫描到手机

12月21日,中国社会科学院财经战略研究院、新华社经济参考报社、中国社会科学出版社共同主办,凤凰网财经研究院协办的《中国住房发展报告(2020-2021)》共同发布及研讨会在京举行。

新华社经济参考报社党委书记、总编辑张超文、中国社会科学出版社总编辑魏长宝和凤凰网财经研究院院长刘杉分别致辞,中国社科院财经战略研究院院长何德旭作致辞暨主旨演讲。中国人民大学国家发展研究院房地产研究中心主任况伟大、南开大学经济学院教授周京奎对报告做点评发言。会议由中国社科院财经战略研究院副院长夏杰长和新华社经济参考报社理论部主任田如柱分别主持。课题组成员高广春、李超、姜雪梅、郭宏宇、刘伟、彭旭辉等分别作专题发言。

一、《中国住房发展报告(2020-2021)—楼市调控:迎来曙光再出发》

中国社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞对“中国住房发展报告(2020-2021)”的研究成果作了总体介绍,《中国住房发展报告(2020-2021)—楼市调控:迎来曙光再出发》继续使用团队原创的分析框架和预测模型,在评述2019-2020年住房及相关市场走势的基础上,预测了2021年住房及相关市场的发展变化;通过构建华房住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,针对性地提出了相关政策建议。

(一)历史回顾:先降后升的V型变化。

报告指出,过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化,其空间分化有所减弱。第一时间上,住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。首先,全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程,截至2020年11月,房价平均水平突破万元大关,全国房价平均为10071元/平方米,同比增长7.9%。其次,住房销量创造了新高,住房开发量增速有升有降。在需求方面,月度住房销售面积增长率波动较大,总体保持由降转升的恢复态势,并创造了新高水平;在供给方面,新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程;待售住房面积有所增加,同比增幅呈现倒“U”型变动。再次,房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程,对经济增长的贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动,住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%,后逐步上升,至2020年10月住房开发投资当月完成额同比增速14.27%。2020年度住房开发投资与经济增速保持同步变动态势,其对于稳投资、促增长发挥了重要作用。

第二空间上,房价空间分化总体有所减弱。首先总体房价降温明显,空间演变趋缓。房价上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市,一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升,三线四线城市二手房价格增速有所回落。其次房价水平区域差异大,东部地区领先,中西部地区并进,东北地区垫底。最后城市群房价增速总体放缓,中心城市增速有所收窄。

(二)总体现状:房地产市场恢复理想

总体现状判断发现:房地产市场恢复比较理想,但特征不同以往。第一,楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献,取得了可喜的成绩。首先住房市场恢复基本符合预期,2020年1-11月全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年的同期水平,房地产和住房开发投资恢复到中高速水平;其次住房市场在严重外部冲击下实现快速恢复,2020年住房市场经历1-2月份的剧烈下降后,开始快速回升,由负转正;空间分化的势头有所趋缓,并且总体风险有所下降;最为重要的是房地产相关产业对“六保六稳”贡献较大。

第二,住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长,出现了新兴的特征。具体而言住房市场的增长周期长度未变,但波动幅度更加平缓,其季度变化始终存在,但变动幅度更为平缓,2020年经历了春寒夏暖秋冬回温的转变;其空间分化从持续转向交替,从城市转向都市圈城市群;此外房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定,而房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。

(三)原因机制:政府和市场有效韧性应对

分析原因机制发现:新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击,但政府和市场各方均有效韧性应对,决定中国楼市收敛性恢复。

第一,疫情状况影响了楼市全面剧降及收敛性恢复。新冠肺炎疫情具有多重冲击属性,相对于中国楼市,新冠肺炎疫情属于经济系统内外的多重冲击,其通过多种途径影响楼市,直接导致楼市“V”型变化,直接导致空间格局重塑,导致具体需求变化不一。第二,经济的基本面决定楼市的收敛性恢复。第三,政策与制度决定楼市收敛性恢复。中央抗击疫情的政策措施果断有力,疫情迅速得到了有效控制并取得决定性胜利,疫情防控和复工复产的统筹有序推进,为楼市恢复创造了基本前提,宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应,但基础制度没有彻底改变,决定“炒房”的动力仍在,上政策与下对策博弈导致总体稳定局面波动。第四,住房用地供求变化和空间差异助推楼市收敛性恢复。表现为地价快速上涨带动房价上涨,土地购置面积上涨导致住房供应下降,土地区域差异影响住房区域差异。第五,资金松紧变化和空间差异直接影响了楼市收敛性恢复。首先宽松的货币政策环境支持了房地产信贷增长。在2020年商业性房地产贷款余额一直保持着10%以上的增长率。其次开发企业资金来源与住房销售面积变动保持高度的相关性,同步由负转正。再次土地购置面积与开发资金来源增长保持比较同步的变动态势。最后住户部门对房价预期和购房意愿经历一定的下探后,开始回升,2019年第四季度至2020年第三季度内,居民的购房意愿先缓慢下降后逐渐上升。

(四)未来展望:中国楼市总体将延续平稳

报告显示,在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳,但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势,预计2021年房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。

第一,2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右,商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高,房地产开发投资同比增速也将会有所下降,持续保持在7%左右。从时间上看,2021年上半年将保持恢复性增长,各月同比增幅将从2-4月份的剧增,到4-6月高增,再到6月以后正常增长,年稳季变的态势仍将持续。从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。从风险上看,市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。

第二,“十四五”时期住房拐点来临和结构性潜力强劲。从总体上看,长时期住房市场总体过剩,结构性过剩将较为严重,但结构性潜力仍然存在。从时间上看,原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。虽然总量可能下降,但是基数较大,住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看,虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩,但中低收入群体的住房需求,尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。从空间类型上看,存在四类机会区域:一是人口集中流入的地区还存在住房短缺,大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市;三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市;四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。但同时,存在四类风险区域:城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。从物业类型看,中国房地产发展将从数量转向质量发展:智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显。从风险上看,一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存,住房市场的结构性矛盾依然存在。

(五)对策建议:瞄准五个关键,实施重点突破

第一,建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。定量化住房需求政策、住房供给政策、住房用地政策、住房金融政策、住房税收政策等各项具体政策目标及力度的有效边界;合缝化各项政策目标及有效边界的组合,让各种政策目标及力度的有效边界相互之间始终处于无缝密合状态。

第二,规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。首先,构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系;其次,围绕住房构建以都市圈为主体的公共产品空间体系;再次,围绕住房构建以都市圈为主体的建设用地空间体系;最后,探索以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制。

第三,加快开征房地产税以带动长效机制建设。建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。坚持“立法先行,加快立法”、“充分授权,地方主责”、“逐步推进,水到渠成”的总体思路,以仅对新交易或者过户(包括赠与和继承)的非经营性住房家庭开征房地产税制度,而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税的总体方案,并根据一定税率、税基、起征点开征房地产税。

第四,启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。首先建立“租售结合”的住房体系;其次实施“322”新市民安居工程,即空间潜力、业态潜力和人群潜力3个潜力,大都市周边和城市主城区内2个空间,购买和租赁2种形式;再次重点健全新市民租赁住房体系;最后,完善保障性租购住房的保障机制。

第五,探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。应针对解决现实问题之急和顺应未来发展之需,应改革住房公积金制度。首先改革现行的住房公积金基础制度,构建完善住房公积金基础制度体系;其次改建住房公积金管理体制,建立政策性住房金融融资机构;最后以住房公积金为主体框架,建立政策性住房金融体系。

二、《世界经济与住房发展报告》

课题组成员郭宏宇发布《世界经济与住房发展报告》指出,2019~2020年的全球经济出现大幅下挫,这是金融危机余波、经济周期低谷与新冠疫情三重因素叠加的结果。但是疫情冲击较为短暂。主要的新兴与发展中经济体的经济增速下滑幅度远远大于2008年全球金融危机,全球贸易和就业也均在短期内大幅下降。但是2020年第三季度,中国和主要发达经济体经济增速已经出现明显的回升趋势,发达经济体的就业形势也快速好转。

新冠疫情带来全球普遍的货币扩张。但是全球通货膨胀的反应有所滞后,扩张性货币政策更多地抑制了全球利率水平。从2020年下半年起,欧洲地区、新兴与发展中经济体的物价走势才开始出现普遍上升趋势。发达经济体的基准利率普遍接近零利率或负利率,新兴经济体与发达经济体的利差也显著下降。受其影响全球资本流动在2020年急剧下降。

2019~2020年,全球住房市场几乎未受到疫情的大幅冲击,部分发达经济体的住房市场甚至直接扭转了颓势。欧美发达经济体成为此轮短周期中住房市场回升的“双中心”,其余地区的住房市场普遍低迷。欧洲住房市场普遍走势较好,德国、法国和英国这三个核心经济体均走向繁荣,仅南欧地区出现低迷趋势。北美洲的住房市场呈普遍呈繁荣趋势,尤其是美国住房市场,住房价格指数增速呈急剧上升趋势。亚洲地区除日本住房市场保持持续增长以及中亚部分国家取得意料之外的大幅上涨之外,大部分国家和地区呈低迷状态。大洋洲的住房市场虽然在2019年非常繁荣,但是在2020年已经步入低迷。南美洲的住房市场也非常低迷。

中国与全球住房市场的关联度弱化。2019~2020年,影响全球住房市场的中国因素仍主要是高净值人群的购房需求。但是,中国高净值人群对传统海外置业的置业投资已经过了高涨期,正在逐渐减弱。

2020~2021年的全球经济预计回升乏力,2020年底,第二波疫情已经初现端倪,加上全球经济频发“黑天鹅”事件,全球经济难以出现之前各国际机构预期的较大幅度回调,反而可能在疫情的回潮和“黑天鹅”事件中再一次下挫。在全球经济的整体下挫进程中,新兴与发展中经济体所受的冲击将更加显著。

2020~2021年,预计全球住房市场仍然会有较好走势,但是分化同样会非常剧烈,呈现欧洲繁荣、北美高风险,其他地区低迷的格局。欧洲的住房市场格外受益于货币政策扩张和国际资本流动的放缓,会呈现较长时期的繁荣发展。北美的住房市场在繁荣中蕴含风险,前期的住房价格快速上升、过度的经济刺激与不可持续的救助政策均增加了美国住房市场崩溃的风险。新兴与发展中经济体的住房市场则会整体低迷。除中国会有相对较好的表现之外,新兴与发展中经济体普遍失去资本与产业的支撑,导致住房市场陷入长期低迷状态。

2020~2021年,中国对全球住房市场的影响将体现在两方面:一是海外置业对局部地区住房市场的拉动作用,二是新冠疫情之下全球经济的主要增长引擎。与中国经济联系紧密的经济体的住房市场会有较快的复苏和发展,而与中国联系较弱或处于竞争关系的经济体的住房市场会出现较长时期的低迷。但是,海外置业仍是中国影响全球住房市场的首要因素,并且影响力渐趋弱化。

三、《中国宏观经济发展报告》

课题组成员汪红驹发布《中国宏观经济发展报告》指出,疫情冲击是导致2020年全球经济衰退的最主要原因,如果安全有效的疫苗能够在2020年底投放市场,使疫情得到有效控制,则全球经济有望迎来的恢复性增长,形成局部的不平衡复苏。我国疫情防控和复工复产成效显著,疫情之后的经济增长快速恢复;就业比较充分,就业韧性总体较好;食品价格涨幅持续回落,核心物价走势平稳,CPI涨幅回落;总需求紧缩导致PPI走低;出口增长恢复,国际市场份额阶段性上升,国际收支衰退性顺差扩大,官方储备规模基本平稳;财政收支平衡难度加大,社融货币增长加快,中美利差扩大,金融市场信用分化明显。

2021年需要关注的问题主要有:外部环境依然严峻复杂,疫情仍在恶化,疫苗的广泛推广还需时间考验。国际合作抗疫力度明显不足,美国继续升级对华技术封锁,无论美国总统选举结果如何,2021年将美国将继续推行宽松的财政和货币政策,但总统与参众两院权力分置会继续使财政政策陷于激烈的谈判和争执。

预计2020年四季度中国经济增长6.0%左右,全年经济增长2.0%左右。2021年中国经济增长8.5%左右,其中一季度受基数影响可能冲高至19%左右,随后回落,至第四季度回落至5%左右。CPI全年增长0.5%左右,PPI全年增长1.1%左右。针对疫情发展及疫苗研发情况,应坚持常态化精准防控和局部应急处置有机结合,推动经济持续复苏;结合“十四五”规划和“2035长远发展目标,应完善宏观调控跨周期设计和调节,实现稳增长和防风险长期均衡。大力推进要素市场化配置,加快构建“双循环”新发展格局。积极的财政政策要提质增效,更加注重可持续性。稳健的货币政策要灵活适度,更加注重前瞻性、精准性和时效性。

四、《中国住房企业报告》

课题组成员刘伟发布《中国住房企业报告》,指出2020年度我国房地产企业数量逆势增长,向10万家大关迈进;房企间合作开发模式逐渐形成,权益销售占比显著下降;龙头房企密切关注收并购市场,全国房地产行业集中度进一步提升。房企融资和购地方面,融资规模增速呈现波动下降的趋势、融资渠道多方面受阻;房企综合融资成本微降,出现成本分化;地价增速明显放缓,土地溢价率低位波动;受监管新政影响,房企拿地行为也出现分化倾向。房企开发和销售方面,商品房新开工与竣工面积增速逐渐走出疫情影响,降幅收窄;销售额与销售面积保持平稳增长的趋势,但市场整体去化压力仍然较大;房企加快转变销售模式,强化线上销售渠道。房企转型方面,各大房企积极探索多元化业务,开展“地产+”运营模式转型。值得警惕的是,目前住房租赁业务仍有不规范现象,特别是长租公寓暴雷事件,让住房租赁+金融的商业模式备受争议。

当前,住房企业仍面临较多问题,其中杠杆率问题是重中之重。从沪深上市房企的核心财务指标来看,2019年上市房企在资产负债率、总资产周转率、存货周转率等指标但仍处于风险较大的区间,流动比率、速冻比率和应收账款周转率等指标的恶化趋势没有得到遏制。华泰证券统计结果显示,2020—2022年,房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。

可以预计,2021年房地产企业销售面积增速逐渐放缓,销售额小幅上涨。竣工面积恢复上升,新开工面积出现下滑。踩线房企积极争取降档,行业集中度会进一步提升。为此,建议房地产企业注重产品质量,实施稳健经营,把握开发节奏;把握产业趋势,转变开发理念和运营模式;提升企业创新能力,应对“后开发时代”挑战。

五、《中国住房需求报告》

课题组成员李超发布《中国住房需求报告》,指出在新冠疫情冲击、国际国内经济形势面临不确定性的背景下,党中央、国务院继续明确坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,对外释放了持续稳定市场预期的坚定信号,进一步助推了住房需求主体行为向理性回归。归纳起来有如下方面主要特征:

一是销售面积明显缩减后持续恢复,购房者观望情绪浓厚。受新冠疫情影响,住房需求释放总体上“先抑后扬”,全国商品住宅销售面积累计同比增幅成“V”型反转,销售价格总体保持平稳。二是城市与区域分化态势延续,需求释放的梯度差异明显。受疫情因素影响,一线城市与二三线城市新建商品住宅销售价格的分化态势逐步减小,而一线城市与二三线城市二手住宅销售价格的分化态势逐步扩大。一线城市存销比呈现出总体下降趋势,去化周期较短、小户型更受市场青睐,二线城市存销比则总体相对平稳。中部地区和东北地区商品房销售面积同比下降,而东部地区和西部地区商品房销售面积同比上升。三是疫情助推改善型住房需求释放,物业类型需求分化加剧。主要表现为商品房成交套均面积逐步增加,疫情和“互联网+”对办公楼和商业用房需求冲击进一步加剧。四是投资投机型购房需求总体上被有效遏制,但买涨杀跌的心理和市场观望情绪仍十分浓厚,投资轮动现象暗流涌动。五是住房租赁价格渐趋回落,住房租赁市场分化态势开始凸显。与全国住房租赁市场的整体下行趋势不一致的是,北上广深等一线城市的住房租赁价格上涨趋势仍在进一步延续,一线城市租赁市场供需矛盾仍在持续。

综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响,预计下一轮住房需求走势仍将保持总体回调、平稳释放的态势。一方面,调控政策的力度和范围将保持延续性,对市场预期将会起到进一步稳定抑制的效果。另一方面,未来刚性需求和改善型购房需求仍有进一步释放空间,租赁房需求的市场预期也将进一步向好。针对本年度住房需求存在的问题,提出如下几点政策建议:保持限购限贷、限价限售政策的调控定力,夯实城市政府的主体责任,完善央地监测、预警与约谈机制。将房价收入比高于7的城市纳入常态化监测体系,将房价月度环比涨幅高于1%的城市纳入预警体系,对房价环比涨幅连续高于1%的城市进行季度约谈,将房地产市场运行质量纳入地方政府年度考核指标。加快推进房屋网签备案系统全国联网,有序推进以城市群为基础的联动限购调控模式;统筹考虑新房和存量房市场运行规律,进一步提高限价限售政策的精准度和协调性;充分利用税收、金融等调控手段,提高投资投机型需求购房难度和持有成本,进一步压缩其获利空间。积极应对未来住房需求主体的结构变化,谨防调控政策误伤刚需和改善型需求群体;积极拓宽投融资渠道,加大资金监管力度,以有效的经济结构调整引导房地产需求结构调整,加快完善供需匹配的分类城市住房调控体系。

六、《中国住房城市政府调控报告》

课题组成员蔡书凯发布《中国住房城市政府调控报告》,指出为有效应对疫情影响、最大限度较低疫情对房地产市场冲击,保障房地产市场平稳运行,地方政府从供需两端密集出台政策稳预期、促发展。部分城市借疫情之机出台楼市松绑刺激政策,但大都被叫停或调整,地方政府期待的松动与默认再次落空,出现了罕见的多地楼市调控“一日游”。三季度以后,中央多次严厉重申“房住不炒”定位,地方政府“因城施策”下相机决策,松紧有别,部分热点城市楼市调控趋紧。但部分城市的限制炒房政策有意无意之中留下漏洞,未达有效边界,“犹抱琵琶半遮面”现象突出。调控模范生长沙、北京树立了楼市调控标杆,无房户优先购房则利好刚需、无房家庭。

如果以长沙、北京等城市的楼市调控政策,对照各城市目前出台的相关政策及其组合,发现,不少城市的政策力度不够或存在漏洞或者力度不够,无法有效遏制投机炒房,部分热点城市依然存在被热炒的可能。同时经济下行压力较大背景下地方政府土地财政依赖依然严峻,地方政府的调控行为多源于严厉重申下的外部压力,内在动力依然不足。

未来“房住不炒”高压下地方政府调控放松的空间进一步被压缩,稳定楼市依然是地方政府的唯一和最优选择,托底还是打压则“因时而变”。“因城施策”背景下地方政府放松调控的意愿依然真实也无需多言。因为地方政府的行为依然是理性人的必然选择和两难抉择,期待所有城市都构建起明晰化、合缝化、闭合化、机制化和动态化的房地产调控政策体系任重而道远。未来应进一步优化细化央地财政关系,试点赋予地方政府一定的房地产金融调控权,加大保障性租赁住房建设力度和完善长租房政策,或者房地产税也是不错的选择。

七、《中国重点城市住房市场报告》

课题组成员邹琳华发布《中国重点城市住房市场报告》,指出核心城市房价连续8个月上涨,一线城市涨速领先。与住房租金受疫情影响下跌不同,核心城市房价在疫情冲击下总体仍连续上涨。2020年10月,纬房核心指数环比上涨0.35%,为连续第8个月房价环比上涨。相比2020年2月的阶段性低点,核心城市房价上涨了5.5%。

二手住房成交量冲高回落。2020年3-5月,二手住房成交量迅速回升。2020年6-10月,虽然二手房成交量有所下滑,但仍处于历史较高水平。二手房成交量的放大,既有受疫情影响累积需求释放的因素,也有短周期波动的因素。

一线城市房价上涨相对较快,二三四线城市房价涨速相对平缓。纬房城市分级指数显示,2020年10月一线城市房价环比上涨0.8%,涨速相对较快;二线城市环比上涨0.2%,三线城市环比上涨0.1%,四线城市环比上涨0.3%,房价均稳中有升。一二三线城市房价在年初出现短暂下滑后,均重新上涨。

核心城市住房租金短暂季节性回升后再度回落。纬房租金核心指数显示,2020年2月以来,受疫情冲击等因素影响,核心城市住房租金连续4个月下跌。2020年6月进入租房市场传统旺季,核心城市租金才开始止跌回升。6-8月租金上升具有鲜明的季节性特征,并且在随后9-10月租金再度下跌。

报告预测,房地产市场有结构性上涨的态势,需要有针对性加强调控。一线城市中,除北京外,房价涨幅均扩大,深圳房价上涨对市场预期影响巨大;二线城市房价总体呈上涨态势,部分二线城市房价涨速也相对较快;与此同时,2020年核心城市住房租金总体呈现下跌趋势。因而,有必要有针对性地加大调控力度,抑制房地产市场的结构性过热。

宏观经济已初步从疫情阴影中走出,房地产调控空间加大。随着经济基本面的向好,宏观经济对房地产市场退热或回落的承受能力也随之加大。房地产调控的空间增大,底气更足,“房住不炒”的方略能够得到更好得实施。

报告建议,坚持“房住不炒”,抑制热点城市房地产泡沫进一步扩张。一是通过健康度分类评价管理,夯实城市政府稳定房地产市场的主体责任。二是结合集体土地入市改革,促进住房用地制度改革的推进。三是深化住房金融改革。四是强化住房预售制的改革与监管。

八、《中国住房土地报告》

课题组成员沈立发布《中国住房土地报告》,指出2020年我国住房土地市场的运行情况,发现如下特点:从住房土地市场总体来看,全国住房土地市场呈现“V”型走势,部分重点城市的住房土地市场一度出现过热趋势。从土地出让收入来看,地方政府土地出让收入受疫情冲击出现剧烈下降,之后逐步恢复至去年同期水平,但从历年变化趋势来看,全国土地出让市场进入“高原平台期”。从住宅用地成交来看,受疫情影响,住房土地市场总体成交面积有所下降,但成交比例持续提升,住宅用地市场同样呈现类似情况。从历年变化趋势来看,住宅用地市场成交情况总体趋于回升,住宅用地流拍情况持续减少。从住宅用地价格来看,受疫情影响,住宅用地成交楼面均价和成交土地均价出现明显的“过山车”式波动,但从历年变化趋势看,住宅用地成交均价呈现进一步回暖的趋势。从不同层级城市情况来看,一线城市明显回暖,二线城市稳中有降,三四线城市小幅回升。一线城市住宅用地量价齐升,出让面积和价格双双回升;二线城市住宅用地市场量升价降,总体稳中有降;三四线城市住宅用地市场小幅回暖,出让面积和价格均有不同程度上升。从租赁住房用地来看,受国家政策鼓励以及各地继续加大租赁用地供应的影响,租赁住房用地总体供应进一步提速。

报告针对2020年住房土地市场一度出现的局部过热现象进行了分析,认为主要问题在于住房土地市场健康运行的长效机制还没有完全形成,一是住房土地市场监测还不够全面及时,二是对住房土地市场的监管有所放松,三是对房地产企业融资存在监管缺位,四是土地出让模式存在漏洞,五是土地计划指标供给缺乏弹性。

展望2021年,报告认为我国住房土地市场可能呈现如下趋势:总体来看在没有新的重大外部冲击的情形下,明年住房土地市场将保持总体稳定;其次受强监管政策影响,住宅用地市场可能有所降温;再次分不同城市看,一二三四线城市走势分化趋势或将延续;最后如果《租赁住房条例》出台,将推动租赁用地供应的加速供给。

基于以上分析报告建议:一是建立监测预警体系和自动响应机制;二是压实地方主体责任完善督导机制;三是完善土地出让模式合理调整供地方式。

九、《中国住房金融报告》

高广春发布《中国住房金融报告》。报告指出:特点。以权重衡量的房企融资杠杆首现走软,但期末现翘尾苗头。2020年第三季度,在非金融业融资总额中,房企融资总额权重较上个报告期末降0.6个百分点。这是近十年来的首降。但是相对于二季度反弹0.23个百分点。其次,房贷杠杆走软的主要推手是房贷。从房企融资四大板块的相对走势看,信贷、信托、股票权重走低,只有一个板块即债券融资板块权重走高。但由于房贷在房企融资中的占比高达86%,绝对居优,因而成为房企融资杠杆首降降的主力推手。再次,翘尾的主要因素也是房贷。相对于2020年二季度,三季度房贷增额权重反弹0.21个百分点,高于房债、房股和房托权重,成为翘尾主力。最后,房贷杠杆翘尾的主要推手是按揭贷款。2019年四季度-2020年三季度,按揭贷款在房贷中的余额权重累计升幅0.86%,增额权重累计升幅17.02%。开发贷款两类权重则是双双持续走低,累计净降幅分别是0.86%和17.02%。

问题。首先,房企融资结构中间接融资占比再升,房企融资多元化不进反退。2020年9月房企融资结构中,间接融资比重升至88.65%,净升幅0.4个百分点。同期房企直接融资权重11.35%,净降幅0.4个百分点。其次,居民债务负担压力进一步凸显。2020年三季度按揭贷款与可支配收入比升至108.71%,100平米商品房的季度债务偿付额占同期可支配收入比升至53.96%,住房债务偿付压力再加重。

政策建议。首先设房贷红线,压房贷规模。这实际上是8月份所谓房企融资三道红线的深化举措。即进一步对房企信贷在房企融资中得到占比设置红线,匹配三道红线的监控节奏,设置房企信贷占比的监控红线及其逐步达标时间表。其次有效推进房企融资多元化。包括致力于中低价位住房开发的房地产企业或现项目大幅度拓宽绿色通道;有效推进REITs;对专注于发展住房租赁市场的房企股融开闸放行;实质性推进房企资产或房企融资证券化。最后基于“三可”原则有效缓释居民住房债务偿付压力。“三可”原则即可支付交易、可偿付债务、可救助机制。可支付交易即使合适的住房购买与可支付能力相匹配,旨在为居民债务负担的可偿付性准备相应条件。可偿付债务即与居民偿付能力相匹配的债务,旨在维持债务偿付的稳定性和持续性。可救助机制意即在负债居民无力偿付债务时可以借助公共救助机制改善其债务偿付能力或减免所负债务。有效之策是引入个人破产制度即“个人破产法”。

十、《中国住房市场监管报告》

课题组成员杨杰发布《中国住房市场监管报告》,指出疫情冲击下,中国的住房市场监管政策保持了稳定的基调,因城施策进一步深入。其中,销售监管和租赁监管最受重视,成为政府维持住房市场稳定的主要抓手,销售监管方面着力强化预售监管,限制政策微调方向不一,租赁监管方面制度建设逐步完善,长租公寓获关注。此外开发监管方面主要依赖审批制度,进行了少量修补完善,融资监管方面下半年明显趋严,重点房企受到直接监管,土地市场监管方面中央着力提升效率,地方制度完善与政策微调并重。

本文建议一是因城市施策和房地产金融审慎监管进一步精细化,二是从监管信息的整合入手构建从土地、开发到销售各环节的全过程监管体系,三是加强土地交易信息披露。从监管指数来看,2020年住房市场监管排名前十名的城市依次为北京、天津、广州、南京、上海、南昌、深圳、重庆、沈阳和宁波,其中东南地区城市占了一半,除上广深外,东南地区的南京和宁波也均进入了前十。

十一、《中国住房保障发展报告》

课题组成员姜雪梅发布《中国住房保障发展报告》,指出我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系,住房保障工作取得了显著成果。

第一,大规模棚户区改造圆满收官,城镇居民明显改善居住环境。“十三五”时期全国棚改预计开工2300多万套,将帮助5000多万居民“出棚进楼”,预计完成投资约7万亿元。

第二,2020年全国住房保障主要任务从棚户区改造转移到老旧小区改造,促进城市有机更新。2020年7月国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个(涉及居民近700万户),2020年1-10月份全国新开工改造城镇老旧小区3.7万个(涉及居民687.35万户)、完成年度计划任务的94.6%。

第三,为实现住有所居目标,建立多元化制度。近年,除了公共租赁房制度建设,还发展共有产权房制度满足多元化需求,还培育发展集体建设用地的租赁住房市场,促进构建租购并举的住房保障制度体系。

尽管我国的住房保障制度建设取得显著进展,但也面临不少问题。在短期内急需解决的问题有:第一,保障房制度管理滞后,没有形成良性的循环利用机制;第二,新市民面临租赁市场失灵和政策失灵,公共服务与房产证挂钩,阻扰租购同权、租购并举的住房制度建设;第三,保障房房源结构失衡,租赁型保障房少,增加长期住房保障压力。

为实现“住有所居”目标,应积极建设新时代的租售并举的住房保障制度。

第一、建立保障房追溯监管管理制度,积极发展保障房二级市场,提高保障房的资金效用和利用效率。

第二、通过市场化路径和保障路径解决新市民住房问题,国民义务教育应与房产证脱钩,通过国民义务教育的均等化促进租购同权、租售并举的住房制度建设,促进社会的稳定发展。

第三,发展政策性租赁住房政策,促进“六稳”“六保”。首先,完善公租房制度,着重发展租赁保障。其次,加快建立政府主导的住房租赁管理服务平台,打破房地产中介的垄断地位,规范租赁市场,促进租赁市场的有序发展。再次,鼓励发展增量的长租公寓发展。最后,放慢拆迁速度,充分利用城市旧房和正规小产权房,解决部分新市民住房问题。此外,加强住房租赁市场的监管力度,促进租赁市场的有序发展。严禁在市场租赁平台上发布虚假信息,保护租赁客户的权益,严惩中介的违规行为,进一步规范租赁市场。

十二、《中国住房宏观调控报告》

课题组成员彭旭辉发布《中国住房宏观调控报告》,指出中国经济及楼市经历了一次百年不遇的新冠疫情冲击,此次疫情对国民经济及房地产都带来较大负面影响。面对疫情冲击,中央在住房调控方面维持着“房住不炒”的主基调,保持着极强的战略定力。中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,并从多个方面部署调控举措,确保房地产市场平稳健康发展。与此同时“十四五”规划也为住房市场的中长期发展指明了方向。

地方层面的住房调控政策在前期侧重于供给端纾困,后期表现出需求端收紧。整体上地方层面因城施策,住房调控政策先松后紧。上半年,为了减弱新冠疫情对房地产市场的冲击,各地更加灵活地制定政策,从供需两端陆续出台房地产相关纾困政策。在疫情高峰期,部分城市试图出台需求端的救市政策,但均被当日撤回而表现出政策“一日游”现象。下半年随着宏观经济的逐步恢复以及房地产市场的超预期回升,宏观政策环境趋紧,多个热点城市又升级楼市调控政策,但整体来看,除深圳等个别城市外,多数城市出台的调控政策相对温和。整体上2020年的住房调控政策随着房地产市场的V型反转而发生转向。

房地产宏观调控政策主要聚焦于四大核心问题:人口、土地、金融和住房,归结起来就是“人、地、钱、房”的组合式调控。具体来看今年的调控政策:

人口人才政策方面,城市之间人才争夺战愈发激烈,尤其对于高学历等高端人才,在放松落户的基础上提供购房补贴成为各大城市的重要手段。而普通群众也成为很多城市抢夺人口的重点对象,不断放松落户以及“零门槛”落户成为众多城市的标配。地方政府的人才新政其实是变相松绑限购,并支持人才购房消费,这对于当地楼市形成强有力的托底防线。为了更好的保持住房调控的效果,地方政府应该时刻提防“零门槛”落户人群中的住房投机者。

土地政策方面,一方面中央下放用地审批权,赋予省级人民政府更大的用地自主权,提高土地管理的灵活性;另一方面继续强化建立健全城乡统一的建设用地市场。

在金融信贷政策方面,房地产金融监管问题今年受到格外的重视,去杠杆成为核心任务。虽然整体货币政策比较宽松,利率大幅降低,但房企融资环境整体趋紧,尤其“三道红线”管理新规开始倒逼房企去杠杆。房企去杠杆的同时,居民部门仍在强化稳杠杆,这些都是为了防止房地产过度的金融化和泡沫化。

住房保障政策方面,城镇老旧小区改造持续发力,在中央政策指导下,地方政府进一步具体落实老旧小区改造,多地公布了2020年老旧小区改造计划。

2020年我国住房市场宏观调控取得较好效果,但仍然存在一些问题和挑战。主要体现在:地方政府负有主体责任,但金融、税收甚至土地手段不在地方,权责不匹配由此制约调控效果;地方政府“一城一策”调控效果的全国监管体系有待加强;“一城一策”与财税政策全国统一性存在矛盾和对立;把握局部不发生系统性风险与持续调控不动摇的挑战;住房市场供需状况信息需要进一步完善等。

未来一段时期,保持房地产市场平稳健康发展仍然是主基调。住房市场调控要坚持“房住不炒”定位,进一步加强因城施策、多策并举的实效性,各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。具体改进对策包括:坚持房地产调控不动摇,把握好调控的节奏;完善“一城一策”的全国市场监管体系;探索土地、财税与金融的“一城一策”;确定各级金融监管当局也负有房地产调控的责任;完善全国住房、土地、金融等数据库以及监测制度;构建省内一体化联网调控体系,强化省级监管责任。

[责任编辑:朱雪冰]

恋家网自媒体官方平台

  • 官方微信公众号

    每日推送新乡楼市要闻

    扫描左侧二维码

    或直接搜索新乡恋家网

  • 恋家网手机站

    轻松扫一扫,把楼盘

    收入口袋

    或直接访问m.ljia.com/xx

  • 恋家网购房交流群

    扫码添加微信,发送"进群"

    加入新乡恋家网购房交流群

    最新楼市资讯全掌握

  • 官方微博

    新乡楼市精华信息集中推送

    扫描左侧二维码

    或直接搜索新乡恋家网

网友评论

查看更多评论
更多>

推荐图文

更多>

推荐楼盘