12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。其中，关于房地产市场的定位和表述，有最新和较大变化。
1、再度强调“房住不炒”，说明未来的楼市调控方向不会调整；
2、明确提出“住房问题关系民生福祉”，且将“解决好大城市住房突出问题”作为年度任务之一。从经济视角转向民生视角，这是中国房地产的重大转向；
3、对租赁市场着墨较多，意味着未来将对租赁领域将加大供应，并加强调控。
与往年相比，今年不只是对“房住不炒”的简单重申，而是将房地产问题单列一项，且以“重点任务”的形式而存在，可见住房问题的重视程度之高。
2015-2020年中央经济工作会议有关房地产内容
资料来源：公开资料整理
下文以关键词的形式为你解读本次会议的精髓：
关键词1
城市更新
会议精神：全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。
解读根据住建部数据，2019年全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。今年1至11月份，全国各类棚户区改造开工206.9万套，超额完成年度计划任务。同时，有序实施城镇老旧小区改造，1月份至11月份，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户等。
全国住房保障的主要任务已经从棚改转移到老旧小区改造，“城市更新”成为第一大关键词。
关键词2
长效机制
会议精神：稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
解读
房地产长效机制已多次强调。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，提及的机制的五个内容，即“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这个表述就把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合。
后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系，具有积极的作用。
关键词3
住房租赁
会议精神：大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。
解读
中央经济工作会议对住房租赁市场着墨颇多，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。
「丁祖昱评楼市」认为需要进一步明确“租售同权”，这既是下一阶段改革的难点，也是关系到改革成败与否的关键点；土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大中城市长期供地压力；还要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
在严跃进看来，有三点值得关注。第一，大城市住房问题和租赁住房发展放在一起表述，说明后续此类物业的发展将会加速，这是具有非常强的信号的。第二，住房保障的体系更为清晰，即包括保障性租赁住房和共有产权住房。第三，租赁市场秩序整顿是亮点，预计2021年会积极给予规范。
明年宏观政策或将保持连续性、稳定性、可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。
在房地产方面将进一步因城施策落实“三稳”长期调控目标，对热点城市加码，对压力城市纾困。加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
来源：综合整理
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