2019年春节房地产市场持续转冷,百城新开盘项目去化率持续走低,春节两周新开盘项目平均去化率低至17.1%;44城供求双降,三四线城市返乡置业潮爽约,韶关、台州等成交量断崖式下跌,同比跌幅超70%,市场实实在在感受到调整压力。

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44城供求同比双降,三四线成交量跌幅居前

2019年春节假期房企普遍调降新推案力度,春节两周(1月28日至2月10日,下同)44个重点监测城市新增供应量明显回落,同比下降29%。这与前期新开盘项目去化表现不佳密不可分,多数项目推售时间节点被迫向后延期。其中,二线城市供应量显著回落,同比跌幅多达42%,多数城市节前一周便开始减少供货,西安、福州等同比皆腰斩,长春、杭州等同比跌幅更是超80%。

春节两周重点监测城市成交量有所回落,同比下降14%,市场热度略有不及去年同期。其中,二线城市成交量同比微降4%,受去年同期极低基数影响,兰州、太原、合肥等成交显著放量;苏州、青岛等市场再陷低迷,成交量均有不同程度的回落。三四线市场不容乐观,暂以23%同比跌幅居前,成交量同比腰斩的城市不在少数。


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三四线市场明显分化

无锡等供需两旺,韶关、台州等断崖式下跌

长期以来,春节期间三四线城市皆有返乡置业的市场惯例,譬如2018年春节假期徐州、淮安等市场销售火爆。不过,2019年春节三四线城市房地产市场明显分化,供求走势大相径庭,可以划分为以下四类:

其一,供需两旺,典型如无锡,春节期间房企推案热情高涨,新开盘项目去化表现抢眼,供应量以及成交量同比皆倍增,市场热度可见一斑。佛山、汕头在供应明显放量的作用下,成交量也实现一定比例增长,同比涨幅超10%。

其二,供应下降但成交回升,典型如中山,春节期间供应量略有回落,但市场热度惯性延续,成交量仍旧实现正增长,供求关系渐有改善迹象。受去年同期较低基数影响,盐城成交量同比增长40%,市场似有回暖特征。

其三,供应上升但成交回落,典型如泉州,尽管春节期间房企加紧供货,供应量同比翻番,并开展了一系列营销活动,意在春节销售档期抢收业绩。但整体收效甚微,成交量不增反跌,同比仍降14%。江阴、肇庆等供应量明显回升,但成交量仍处下行通道,市场热度较去年同期相差甚远。

其四,供求双降,典型如韶关、台州等,供应量以及成交量双双大幅回落,同比跌幅均超70%,市场下行压力不容小觑。徐州、淮安等供求皆有回落,市场去化压力已在部分区域、项目得以体现。以徐州为例,刚需盘去化依旧不成问题,但那些售价万元以上的高价盘去化普遍不畅。

值得一提的是,2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色,徐州、淮安等成交量同比腰斩,韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面,三四线城市房价现已升至阶段性高点,市场购买力难免透支;另一方面,从去年四季度开始三四线城市房地产市场已相继进入调整,市场成交明显减速,在此背景下,三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。

综上,2019年春节楼市持续转冷,无论是44城供求数据,还是百城新开盘项目去化率均明显回落。展望未来,我们认为2019年房地产市场下行压力不容小觑,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件,一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定,但三四线城市预计将面临较大的调整压力。