楼市二三事

这几天的楼市发生了很多事情,北京土拍取消限价措施,广州大幅放松户籍政策,天津将自持住宅调整为可售住宅,多城首套房贷利率普遍下调……

所有现象都在告诉我们,房价下跌已经让各地房地产业不堪重负,唯有松绑才能缓一时之急。

这就好比之前怕出祸乱,用政策绑死了灰犀牛,但由于绑得太紧导致灰犀牛严重贫血奄奄一息,为了不出事儿,只能慢慢松绑让它活过来,毕竟很多城市一半的财政收入都在它身上。

但这也引发了购房者心中的疑虑:前段时间刚刚降完准,现在又是松绑调控,资金会不会源源不断冲进楼市,房价还没来得及筑底就要重燃上涨火焰?

答案是否定的。

首先,“因城施策”已是楼市调控标准,今后各地会因自身经济情况调整房地产措施,相互之间传导性不会太强。现在一些城市放开限价只能证明一个事实:行情不好,二手房价下跌,和周边新盘的价差逐步缩小,限价失去了存在的意义

其次,松绑是为了救命,不是放纵。

按照历史规律,楼市下行预期一旦形成,再次扭转是很困难的。除非是在无调控政策下,不断降低首付比例和房贷利率,高频刺激购房需求才能实现逆转,每轮周期无不如此,例如2015年的牛市就是在0首付和7折利率下催生的。

现在的房地产只不过是在努力寻找一个「量价平衡点」,即既保证房地产正常交易健康发展,又保证房价处于合理区间微幅震荡。而这,就要讲究调控艺术了。

接下来大概率还是之前的套路,房地产会不断调低首套房贷利率回归到基准,让刚需入市托底撑盘,各项限政也会逐步放开,但是一定会严控首付比例,因为杠杆越高力矩越大,不能放炒房客入场。

而且政策放松一定是缓慢的,否则会加剧看空预期,更不利于市场的稳定。怎么理解?举个例子,现在如果首付比例和房贷利率没动,突然放开所有限制政策,你会买房吗?肯定不会,因为你认为放开政策这是楼市不自信的表现,房价还会下跌,现在买才是傻子。

买涨杀跌,自古有之。


刚需的选择

在经济下行面前,所有城市正在想方设法加速楼市筑底,以免进入「量价齐跌,恶性循环」的房价不可控下跌轨道。

伴随着时代寒冬的步伐,资本市场北风萧萧,大家在所接触的信息中,情绪多于内容。

但我希望接下来大家可以坚守自身,找到自己的方向,因为是市场就一定存在周期,终有头有尾,该买房总归还得买,在抓趋势的同时,学习更多的实操方法。

以下是我总结的两个建议,适用于一二线城市的第一次买房的年轻人(虽然编者说的是适用于一二线城市,但是恋家网小编觉得对于新乡而言,部分也是可行的),也是一直以来大家最喜欢问的问题:

1.买房资金不够,买不到公司附近怎么办?

2.都说买房看地段,在实操层面如何看地段?

第一个问题。

我在之前的文章里讲过商品房的三个逻辑,总结为一句话就是,无论你是否刚需,一定要用投资的角度看待买房这件事。

因为人的一辈子不可能只买一次房,未来可能因为要生孩子,孩子需要学区房,或者父母需要来住,随着财富收入增多,一定会置换一套更大的。

这时候你就会发现,之前的房子就是你下一套房子的资金基础,以房换房是常态,北京2017年这波楼市的主要推动力就是改善性需求的集中爆发。

当你明确“房子是用来投资的,不是用来住的”的概念时,一些矛盾就会迎刃而解了。

那么这时候有人问了,“那我买一套房,不是为了住,那我住哪?”很简单,租房。

如果你工作在A区,你完全可以在公司旁租一套房自住,然后把自己在B区的房子租给别人,如果幸运你还可以赚个租金差冲抵月供。几年后,当工作稳定成家立业结婚了,就把之前的卖掉置换自己想要的房子。

所以有些人问我,资金不够买郊区的两室好还是流通性比较好的中心一居室,我会让他果断选择后者。大概率讲,越是中心区的房子越抗跌,增幅越可观,持有成本相对越低。

但也不排除一种情况,例如刚通了地铁的郊区房,周边迁入大型商场办公写字楼的郊区房,这种郊区房的涨幅通常会比市中心强一些,如果想买到这样的房子,你可能就需要花功夫去寻找价值地段了。

如何找地段

买房看地段,是恒定不变的法则,好地段的房子升值潜力大,抗跌性强,是财富增值的优质资产。

但参考好地段的唯一标准是什么呢?人。

人流量决定了房产的流动性,如果你买的房子周边都是豪华洋气的写字楼,每天在楼里工作的人群就是未来买你房子的潜在用户,你的房子的需求价值就一定会很高。

那么怎么去寻找这种房子呢?

这里推荐一个简单粗暴的方法:看控规。

所谓控规,就是“控制性详细规划”的简称。北京的房价高,是政府用全国纳税人的钱对其持续投入和经营的结果,地段也是这个道理,如果政府想发展一个地块,就会用全城纳税人的钱做定向投入,会提前做出这个地块未来10-20年的详细规划。

下面我用这几天比较火热的北京通州区作为案例分析。

昨天北京市政府迁入通州的消息终于尘埃落定。因为北京市政府的迁入,还有2万多政府公务人员的加持,未来通州的居住环境和生活商业配套一定会得到质的提升,房价上涨预期非常稳。

接下来,我们先把最近通州公布的控规找出来(百度:北京市规划和自然资源委员会)。你会得到下面这幅图。

乍一看,五颜六色,密密麻麻,你一定是一头雾水。别着急,我们看一下这幅图在讲什么,你会发现每一种颜色对应的是一种土地规划。

在这里面最最重要的就是红色和黄色,分别代表产业和居住用地,通俗讲就是写字楼和住宅,两者的用地比例,决定了这个地方房价的未来。

通俗来讲:如果这个地块都是红色的产业用地,说明这个地方未来会建造大量的商业性办公写字楼,可以提供大量工作岗位,这些人群倾向于就近购房或者租房居住,这里的租金和房价都有保障

如果这个地块都是黄色的住宅用地,说明这里是典型的居住区,住宅供应量非常大,很可能成为变成只有居住功能的卫星城。

市场的本质是供需,如果需求远大于供给,价格一定会上涨。

我们再来看这幅图,选择标的地块。


如图所示的三个地块,红色比例都远大于黄色比例,那么说明这三个地方大都是以写字楼为主的商业地段,满足我们所需要的条件。


那么它的房价是怎样的呢?我们通过数据比对三个地段的房价,你会发现这个地段的房价普遍高于通州区的均价。当然房价还跟小区是否地铁,它们的楼龄、绿化、品质有很大的关系。


在这里面,我们还要注意一个颜色——粉色,它的意义是居住产业混合用地,俗称商住公寓楼。这种颜色多的地段反而会抑制周边纯住宅房价的升值空间,因为公寓会分流走一部分居住需求,所以尽量避开。

在选定好地段之后,一定要去用脚丈量土地,什么意思呢?

1.要观察标的物土地上建设的写字楼品质,越是豪华高档、层数高的,里面入驻的公司实力越强,员工收入高,购买力强。

2.观察此地段住宅和写字楼建造时间,优先选择住宅先造的,因为写字楼建成后,会带来居住需求,周边房租或房价顺势上涨。

最后还要讲明一点,使用这种方法之前一定要预估风险,就是政府是否会如期完成投资建设。例如像通州这种背靠北京政府,有财力又有人口,实现起来很容易,但就像天津滨海新区这样的大片区规划,很多地方等于做贡献了。

所以未来你去买房,当售楼小姐给你讲得头头是道,我这里规划特别好,未来会有很多大型企业入驻,什么国际幼儿园,高铁高速路通通都有,这时候不要盲目乐观,而是要拿出来控规图纸好好比对一番。不骗你的只有你自己。,